【公司】小孙接班必修课

作者:吉林省德惠市点击数:1419    |    加入时间:2019-05-26 20:22:10

导读:本文是来自吉林省德惠市的网友投稿,由编辑发布关于【公司】小孙接班必修课的内容介绍。

房小评 中国房评报道 今天

“拿地非常小心”的融创,在刚刚过去的4月份,继续以超过285亿元的权益拿地总额占据单月房企拿地榜首。

根据中国指数研究院的数据,今年1-4月份,融创中国的拿地金额已经达到626亿元,将其他房企远远抛在身后。

即便是经过一个融资形势严峻的2018,融创依然弹药十足。是什么支撑着老孙的一次次的魄力?融创从哪儿找来那么多钱?这个问题可以进入地产圈十大未解之谜。我们只能试着去分析一二。

所有房企资金来源最基本的两条渠道是:销售回款和借钱。

2019年前4个月,融创中国销售1190亿元同比增长11%,注重加强回款率,快吃快拿的狼性风格一直是融创的快速回笼资金的秘诀,这也是融创现金流的大头。

而在借钱这个方面,融创更是颇有心得。重用财务出身的高管,银行、发债、内部理财、民间财团轮番上阵,在资金链上跌倒过一次的孙宏斌,对此格外重视。

要知道,一次次大手笔并购中,资金是根本。这也许是孙宏斌最想教给儿子的本领之一。

于是,早在长子孙喆一进入董事会之前,孙宏斌就将他托付给融创多位负责财务、成本的高管进行学习。而在佳兆业和雨润的收购过程中,孙喆一也全程跟随汪孟德体验沉浸式学习。

汪孟德是谁?人称融创财神爷啊。毕业后就开始从事财务工作,2年后加入顺驰,从此一路追随孙宏斌到融创,先后任职副总裁、执行董事兼首席财务官,直至行政总裁。

在那个房企重用工程、营销总的年代,孙宏斌就把汪孟德的title升到了行政总裁。而如今融创首席财务官曹鸿玲也担任着执行总裁的要职。

随着房地产度过黄金时代,拿地盖房卖房就可以躺着赚钱的模式一去不复返,房地产行业对于钱的需求史无前例,房地产与金融的结合愈发紧密,诸如华夏幸福等企业更明确提出地产金融化。

似乎随着市场变化,会盖房子、卖房子的能力,都比不上找钱的能力。

不止是融创,很多房企也愈发重视金融方面的人才。万科总裁祝九胜就是出身于银行系统,此前在万科负责财务。而任泽平、吴建斌等经济、财务领域的高管在房企中的地位都直线上升。

这样看来,十几年前就重用财务方面的高管,无疑是融创更早一步明白了找钱这件事至关重要。

以汪孟德为代表的“找钱的人”,不仅能够为融创保持现金流的安全,同时在老孙发现合适的猎物之际,立即子弹上膛出腔,这项运转成熟的能力与机制,成为融创在并购场和土拍场上纵横无双的本事。

那么,融创是如何找钱的呢?

1

找银行 玩股票

从前大型房企不差钱的时候,很多背景深厚的银行逼着开发商借钱。可如今形势不同,房企找钱难,银行是房企的金主爸爸,如何跟银行打好交道是门学问。

据一位银行业人士透露,老孙是颇能放下身段的,银行的融资团队来调研,他常亲自应酬,喝酒豪爽,而且在银行业界口碑很好。

有一次,某银行出于防控风险的原因,停掉了融创的贷款,按照规矩,融创可以把在该银行的账户上的存款转走,但孙宏斌得知此事时,只轻轻说了一声“哦”,后续融创也并没有转走在该银行的存款。

这家银行是业内非常著名的混合所有制大行,也是多家房企的股东,老孙此举博得对方好感,此后也从该银行借到不少资金。

也许你还记得2017年底,一向不爱参加业界公开活动的孙宏斌,罕见地为平安银行的金融论坛站台,老孙与银行的关系之紧密可见一斑。

论坛上,孙宏斌直率地感谢了平安银行。2016年,孙宏斌曾将持有的15.9亿股融创中国股票质押给平安银行,套现25亿资金增持融创股票,一度浮盈150亿元。今年4月份,老孙轻松赎回全部质押的股票,等于问银行借钱炒股,还大赚了一笔。

相比于孙宏斌个人增持融创股票,融创买起别家股票的手段更高明。

4月,融创将持有的5000,000股金科股份质押给国海证券,将所持有的149,999,999股金科股份办理质押延期赎回手续。

纵观融创购买金科股票的过程,一直伴随着一边质押,一边吸筹的动作。为了保住控制权,金科大股东也同样在市场中进行增持,双方你来我往进行攻防,就将金科的股价给炒了上来。

从融创首次以40亿元成为金科第二股东至今,金科的股价已经从4.39元一度突破8元,要不是川普发推导致跌停,今天金科的股价应该在7元以上。

融创通过前期质押的股票可换取更多的资金继续买进,而伴随着股价的上涨,质押获得的资金也水涨船高。

即便融创未必能斩获金科的控制权,单就财务投资的角度来说,买入金科就已经浮盈颇丰了。这个手法,与当初宝能收购万科的套路类似。

2

全渠道借钱

融创找钱的渠道还有很多,包括内部员工、信托基金、资本市场以及民间财团……

融创集团内部面向员工发行了一款理财产品,固定期限一年期,预期年化收益率为10.5%,员工通过融创内部理财APP就可以直接购买。每期募集到的资金直接定向投资于融创旗下的房地产项目,一年之后通过项目的回款来还款。

融创一直通过各种信托机构不断借钱,近期进行抵押的地产信托收益率同样在10%左右。

基金也是融创的重要资金合作对象。去年一月,融创中国与歌斐资产签约,卖出上海内环香溢花城部分商用物业,包括办公楼、酒店、公寓等多种业态。此类物业沉淀大量的资金成本,对于需要让资金快速周转的融创来说是个制约。彼时,融创上海一位高管就表示过融创会继续通过和基金合作来减少项目对资金的占用。

当然,最基本的发债不能少。今年,融创多次宣布拟发行美元票据,从1月至4月,分别公布了3笔总额21.5亿美元的优先票据,年利率在7.875%至8.375%之间。即便是去年融资趋紧的情况下,融创的海外发债利率也稳定在10%以下。

4月8日,上交所披露信息显示,融创拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上交所受理。不断发债进行借新还旧,是融创能够保持资金链安全的一项基本财技。

相比于这些比较公开的渠道,孙老板背后的资金支持更引人好奇。

早在多年前媒体就曾报道融创引入了“神秘财团”作为合作方,共同参与雨润集团的重组。一位房地产咨询机构负责人表示,融创收购万达等企业的大手笔背后,必定有财团支撑,一家企业无法通过100%的自有资金去进行如此大规模的收购。

对于融创背后的财团,传说的版本有很多,比如老孙的老乡山西财团,又比如融创起家的天津财团等等。当然这都是不为外人道的“神秘力量”,详细信息外界知之甚少。

3

大手笔继续

正是因为拥有找钱达人和找钱绝活,融创口中说着小心谨慎,买起地来毫不含糊。据说,去年下半年至今的这一轮拿地大动作,是孙宏斌和高管集中开会,传达的决定,趁着土地市场还未启动的窗口期,大手笔捡漏。

据一位房企高管介绍,一些二线城市的地价比高位时下跌了一半。但这样的窗口期很短,要知道如今千亿房企这么多,随便哪座核心城市土地市场一旦觉醒,就会出现十几家房企争抢的局面。准备资金,迅速出手,及时抽身,很有必要。

4月23日,融创在武汉斥资152亿元豪取4宗地块,又掀起了一波土地热。当楼市被调控按得有气无力时,难得出现融创这样的大手笔。而房地产圈的上一次大手笔也来自于融创,那是1月份时融创宣布以125亿元收购泛海旗下京沪两宗优质地块。相比之下,13亿元“支援”阳光100根本不值得特写。

而房地产圈的下一个大手笔,很可能也来自融创。多家媒体报道称,保利离场之后,融创将入局天津国有房地产企业天房集团的混改,进行托管。

天房和融创至今未就这一消息进行回应,不过同作为天津起家的房企,融创已经做到行业TOP4,接手这个难啃的骨头并不意外。而且天房集团拥有数万亩的土地,这无疑是并购王融创最为看重的资源。

有传当地政府看好融创接手,而孙宏斌近期已经进驻天房进行考察。就在4月底,天房发展还曾公告称,控股股东天房集团拟重新启动混合所有制改革工作,开展审计评估。这与报道中融创接手的时间相吻合。

天房集团拥有1300亿元的总资产和1200亿元债务,融创接管势必需要付出不少资金。

有了此前接盘万达文旅城和乐视的经验,对于老孙的魄力无人质疑。而对于融创资金链安全的担忧,一直伴随着这家企业的飞速发展,哪怕是2018年净负债率降到149%,仍然是高于同梯队的房企平均水平。

不过,老孙也向来不以负债率作为资金安全的评判标准,只要融创的现金流安全即可,只要融创能找到钱即可。

看似出手魄力十足的孙宏斌,对融创的资金安全看得比谁都重要,在汪孟德这位财神爷的协助下,融创找钱的本领独树一帜,成为这家企业驰骋并购场的核心力量。

房地产与金融关系之密切,资金对于企业发展的重要性无需多言。融创找钱的本领,不知道小孙学会了没有。

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