e线城市:CBD的房子为什么不值得买?

作者:江西省上饶市点击数:1295    |    加入时间:2019-04-15 14:46:13

有个朋友最近一直看广州珠江新城的房子,他问我要不要买,毕竟都是10万+的价格,他担心成为最后一波接盘侠。

我告诉他,珠江新城目前是城市价值的制高点,美女如云、风景如画、配套顶级,你如果把这里的房子视为高档次的消费品,我支持你买,但如果视为投资品,我认为应该果断摈弃。

朋友不解,说我写过一些CBD的文章,从中感受到了CBD的辉煌,这种地方为什么就不适合投资了?

我又告诉他,消费和投资是两种完全不同的逻辑,消费的逻辑是买到好东西,这一点CBD肯定符合条件,但投资的逻辑是简单粗暴的,只看“价值是否被低估”,如果你认为被低估,哪怕是一坨屎也可以买,如果你认为被高估,就是拥有范冰冰和林志玲的美貌,也不能要。

以珠江新城为例,这个区域分为东区、中区、西区三个细分板块,东区容积率低、绿化好、户型大,算是比较典型的富人区,但是中区和西区,是以高密度中小户型为主,这么高的容积率、这么小的房子应该是设计给屌丝住的,但标价却是豪宅的级别,属于严重的错配,属于价值高估。

当然,你可能会说地段,那我告诉你地段其实没那么值钱——从珠江新城往南、往北或者往东,只要坐10到20分钟分钟地铁,就能买到1/2甚至1/3的价格,你还会认为那个地段有多值钱?

好吧,此处允许有争议,我们站在另一个高度地来聊一聊CBD。

CBD的价值在于它是一座城市的门户区域,一个企业只要把总部放在CBD,就能获得最大的流量保障,包括人才流、信息流、资金流等等。通俗地说,在CBD办公,可以更好地展示品牌、更好地招聘人才、更好地谈生意!

门户区域一定是垄断且稀缺的,所以,CBD的房价和租金往往都是一座城市最高的。

但我们知道,互联网行业曾经有个高大上的业态,叫做门户网站,现在已经没有多少人上这类网站了,00后网民可能都没听说过“四大门户”这个曾经牛逼哄哄的概念,因为移动互联网出现之后,门户网站很快没落了!取而代之的是什么?微信公众号与今日头条。

二者为什么能干掉门户网站?这个跟人们获取信息的逻辑发生变化有很大关系。在门户网站时代,人们获取信息的逻辑是“给什么看什么”,在公众号与今日头条的时代,这个逻辑转变为“我想看什么你就给什么”。前者是假定所有人的需求和口味一样,然后提供一个统一的流量入口就够了,后者是假定每个人的需求不同,然后提供无限个精细化与个性化的流量入口。

在此意义上,公众号的流量入口就是“吸引你”的博主,今日头条的流量入口是“懂你”的机器人,它们都比门户网站的小编更懂得你的需求。

很明显,在移动互联网时代,人们已经不需要一个统一的超级流量入口,需要的是那些个性化、精细化、独特化的像毛细血管一样的流量入口,甚至每个人都可以掌握一条专注于自己的流量入口。

流量入口,变得不那么值钱,或者说正在去中心化,乃至碎片化,这是互联网行业正在发生的变化。

城市的道理也一样,CBD之所以出现,是因为城市需要一个超级的流量入口,这样可以最大化地提升品牌展示、信息获取、商务交流的效率。超级的流量入口一定是垄断而稀缺的,一定会带来超高的营商成本,只有利润足够高的企业才能够在CBD生存。所以,CBD也常常被认为是一座城市先进生产力的代表。

然而,我们又看到这样一些有趣的现象:北京的互联网巨头们去后厂村路了,阿里巴巴去西溪湿地了,微信总部要去琶洲了,腾讯总部要去后海了,华为终端部门去松山湖了——这些企业都是各自城市先进生产力的代表,但是他们都不在CBD!

在北京、深圳、杭州这样的城市,CBD区域早已不能独领风骚了,中关村、望京、后厂村路等“外围区”在人才吸引力、工资收入、房价等多个指标上已经完全不输朝阳CBD。在深圳,南山科技园是一个比福田CBD更有存在感的地方,现在连坪山、沙井这样的偏远郊区在房价上已经直追中心区的罗湖了。在杭州,阿里巴巴入驻的未来科技城,拥有比CBD区域更强的人才吸引力。

我有个做地产的朋友,他的观点更为激进,他认为CBD这种地方,未来就是给皮包公司入驻的。第一等牛逼的企业,政府一般会给他们批地,盖自己的楼办公,比如阿里、微信、思科、华为,以及北京的那些互联网巨头,都享受到了这个待遇。第二等牛逼的企业,也基本上具备较好的品牌知名度和信息展示渠道,没有必要花那么高的溢价去CBD办公。

这个道理其实也很好理解,想想看,阿里巴巴、微信、华为为什么不需要到CBD办公,因为在移动互联网时代,真正牛逼的企业可以自建流量,就是去城中村办公,各方人才与资本也会趋之若鹜,不需要靠CBD来展示自我。反而是那些皮包公司,实在没有实力自建流量,只能到CBD蹭流量。

当CBD不再代表先进生产力的时候,它就会从巅峰回到平地,从虚荣回归平淡。现在,CBD的房子还是非常好的消费品,但作为投资品,它的价值是被高估的。

这是高力国际统计的上海购物中心商铺租金变动情况,最近几年是原地踏步,没涨!

商办物业虽不能直接等同于住宅,但皮之不存毛将焉附?商办物业比住宅更能反映一个片区真实的区域价值,当一个区域的商办物业已经升至乏力时,表面这个区域的发展潜力已经见顶,其住宅的价值是不可能持续上涨的。对了,李嘉诚、潘石屹、罗康瑞等大佬已经在抛售上海市中心的写字楼,其他城市还会远吗?

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