军运会助力城市升级,武汉楼市成交持续增长

作者:黑龙江省大庆市点击数:1521    |    加入时间:2019-11-26 13:33:36

导读:本文是来自黑龙江省大庆市的网友投稿,由巡洋舰鼠标编辑发布关于军运会助力城市升级,武汉楼市成交持续增长的内容介绍。

第七届世界军人运动会将于今年10月在武汉召开,城市功能、人居环境、发展形象迎来绝佳提升契机,武汉楼市也迎来了新的发展动力与机会,区域分化、企业分化、产品分化,好企业与好产品如鱼得水,限购限贷限价延续,难挡大城崛起下的澎湃动力:成交总量持续增长、刚需盘供销两旺、房价稳中求进、土地成交金额大涨85%.......与众不同的发展轨迹背后,是与日俱增的城市号召力与吸引力,是所有人对于这座城市未来潜力的信心。

1

 政策

 监管措施细化、力保市场平稳

因城施策背景下,2019年上半年,武汉楼市调控政策并无大的变化,主要在于落实优化刚需优先选房、全装修消费监管等政策,同时从二手房交易、预售资金监管等方面细化各项监管措施,提高效率优化市场环境,保证市场稳定发展,为下一步长效机制的出台奠定良好的基础。

表:2019年上半年武汉市房地产政策列表

资料来源:中指研究院综合整理

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  土地供需

 成交金额949亿 位居全国第二

2019年以来,随着城市化进程推进以及都市圈结构的调整,重点二线城市的区域潜力继续释放,根据中指研究院发布的上半年品牌房企销售排行榜,20家代表房企一线城市贡献率为21.1%,二线城市的销售业绩贡献率高达57.6%,从各城市群拿地金额来看,中西部重点城市经济发展加速,成为房地产企业的投资热土,TOP10企业拿地金额达1676亿元跃居第二位,武汉、杭州等强二线城市已经成为房企战略布局重点。

2019年上半年武汉累计推出地块98宗,土地供应面积640万㎡,同比增加49%。其中居住类用地72宗,供应面积合计551万㎡,占比86%,较18年同期增加51%,商办类用地供应26宗,合计面积89万㎡,同比增加36%。

房企拿地踊跃。根据中指研究院统计,2019上半年武汉土地出让金额949亿元,同比增长85%,位居全国第二位,并以2475万㎡建筑面积成为全国第一,同比增长37%,保证了市场长期可持续发展。

经过2018年明显回调之后,武汉土地市场开始复苏。2019上半年,武汉住宅用地有41宗为溢价成交,整体溢价率达到12.8%,其中20宗溢价率超过10%。上半年住宅用地楼面地价达5782元/㎡,同比增长37%,全市整体的溢价率增至13%,较去年同期增长6%。这种现象与18年下半年的冷清市场是截然不同的,多家房企激烈竞争的情况再度发生,有8宗地块触发熔断机制。

表:2019年全市住宅用地溢价率前五名

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

上半年全国房企拿地金额前20强齐聚武汉,其中,融创在汉拿地金额达212亿元,湖北交投、金辉、景瑞、美的置业、华润等纷纷出手。除了扎根武汉之外,诸多房企积极进军湖北二三线城市,宜昌、襄阳、荆州、鄂州聚集的品牌房企都超过10家,恒大、碧桂园、保利、万科、华侨城、金科、世茂、雅居乐等均开始多城布局。

3

  住房供需

 住房销量反弹增长    刚需产品供销两旺

军运年,武汉楼市开局不错,扭转了去年下降的趋势。上半年,武汉新建商品房供应99018套、1119万㎡,环比增长37.71%,同比减少0.30%;其中,新建商品住房批准预售83417套、946万㎡,环比增长36.33%,同比增长3.31%。

成交全面反弹。上半年,武汉新建商品房销售98230套,销售面积1059万㎡,环比增长33.72%,同比增长9.35%;其中,新建商品住房销售85129套,销售面积949万㎡,环比增长34.77%,同比增长22.58%,市场规模继续保持全国前三,且表现好于同类城市。

图:武汉商品住宅成交面积统计

受到新房市场影响,二手房价格倒挂现象缓解,促进了成交量提升。上半年武汉二手房成交45050套,成交面积461万㎡,环比增长26.18%,同比增长29.36%;其中,二手住房成交42065套,成交面积394万㎡,环比增长27.61%,同比增长23.76%。

品牌房企主导市场格局

值得一提的是,上半年中国品牌房企销售20强,均已聚首大武汉,推动武汉由区域性市场升级为全国性竞争主战场。从上半年武汉房企业绩看,TOP30市场占有率达65%,前20强达到55%,同比提高5个百分点,前十强累计销售470亿元,市场占有率为37%,品牌房企主导市场走势和发展预期。

具体来看,以中国房地产百强企业为首的龙头市场份额日渐扩大,保利、万科、联投置业、福星惠誉、龙湖位居前五。其中,保利万科继续上演”二人转“,龙湖则一举跨入前五,市场表现突出。本土房企奋力突围,前十强中联投置业、武汉地产集团、中建三局三家国资企业各占一席,福星惠誉成为民营代表。

主城区成交占比51%

地铁助推作用尤为关键,不仅改变武汉三镇传统地理格局认知,更改变了心理距离,影响投资、人口、产业的流动方向。目前,武汉地铁运营里程已达318公里,今年继续通车两条,2024年达到606公里。2019年杨泗港新二环、四环线将逐步画圆,在“1+3+3+1”城市格局下,五大国家产业基地奠定产城融合基础,武汉城市圈概念走热,军运村、大光谷、大车都、临空港、长江新城、航天产业基地、大健康产业基地等提振区域发展信心,创造出一个又一个市场新风口。

从区域看, 2019年上半年,得益于洪山区、东湖高新的火力全开,主城区累计成交面积占比51%,升至主导地位,洪山区、黄陂区、新洲区、东湖高新成交面积位居前四,成交量均在90万方以上,成交占比超过10%。其中,洪山区占据成交榜首,成交占比达16%,白沙洲、青菱新城、黄家湖军运村板块热点不断。

市场出现区域、产品分化

武汉楼市供给增加明显,市场出现区域、产品分化。从开盘去化率看,2019上半年武汉累计开盘253次,同比增加74次,累计推盘66046套,同比增加12%。开盘首日去化率为81%,同比下降10个百分点。

上半年共有100个项目开盘当天售罄,同比减少8个,日光率约为4成,较去年同期下降20个百分点,去化率低于50%的项目占比11%,50%-70%去化率项目占比13.8%,同一区域楼盘的表现也会冰火两重天。值得一提的是,相对于高端项目的不温不火,刚需盘依旧供需两旺势头。

其中,20强榜单中,大汉阳整体销量下滑明显,无一项目上榜,主要缘于众多项目受限价影响延缓入市。此外,新洲、黄陂、蔡甸等新城区楼盘占11席,超过主城区的9个,除了不限购优势外,远城区地铁延伸、品牌房企大规模进驻,都促进了交通配套、产品综合竞争力的提升。

从具体榜单看,光谷的联投花山郡以2175套位居第一,孔雀城航天府、福星华府分居二三位。从价格看,按照武汉市20000元/平方米的刚需房定义,除了万科汉口传奇和龙湖光谷城部分户型外,大部分项目均可纳入”刚需家庭优先选房“范围。

2019上半年,相对于刚需盘的供销两旺,高端项目表现波澜不惊,略显平淡。由于毛坯、装修价格双限,加上限贷限购、房贷利率居高不下等制约因素,高端住宅市场挑战更大,区域与产品分化更为显著,企业不断通过提升配套品质、圈层营销等行动寻求突围之道。

供应持续释放  市场竞争加剧

虽然成交增长明显,但由于供给保持同步增长,导致武汉商品住宅库存面积并未明显降低。截至2019年6月底,武汉已批准预售尚未网签的商品住房 141803套,面积1553万㎡,较2018年底的近15万套、1640万㎡略有下降,去化周期大概在10个月,尚处于合理范围。

但从下半年看,市场供应仍将有较大增长,不少区域市场竞争空前激烈。其中,第三季度,武汉市将有160个楼盘、约908万㎡商品住房可达到销售条件,具体分布上来看,楼盘数量排名靠前的分别是黄陂区(22个),新洲区(18个),汉阳、洪山、武汉经济开发区(均为17个),东西湖区(15个),江夏区(14个)。

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  住房价格

 上涨压力不断,因城施策稳定市场

这一轮楼市调控持续了近三年,一线与强二线城市纷纷面临上涨压力。以武汉为例,经历了2018年下半年的调整之后,进入2019年,武汉楼市经历了触底反弹的发展势头,从销量和价格看,部分区域、产品已经实现明显回升,呈现量价齐涨的格局。

根据国家统计局70个大中城市新建商品住宅销售价格指数报告,2019年6月,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。其中,武汉市同比涨幅14.6%,高于一线与二线城市平均水平。

从积极因素来看,世界军运会十月启幕,千亿投资涌动武汉三镇:1108万人口、连续五年万亿级GDP、百万大学生、318公里轨道交通、80家“第二总部”、五大国家产业基地.....资源环境、产业经济、人口集聚、交通基建、科教医疗等综合实力有目共睹,特别是过万亿城建投资陆续进入收获期,投资置业需求依旧旺盛,市场上涨压力依旧存在。

银保监会再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,同时提出要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源,热点城市随时出手保证市场稳定,特别是合肥、杭州、南京、西安、苏州等二线城市动作不断,相比之下,2019年武汉稳字当头,提出“稳地价、稳房价、稳预期”、“一城一策”试点,下一步,随着长效机制出台、市场供应增加,有望抑制市场不断出现的过热苗头,重新回到稳定发展的轨道上来。

文章来源:中指研究院

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